İmar Planında Okul, Park, Sağlık Tesisi Gibi Alanlarda Kalan Taşınmazlar İçin Yeni Çözüm İmkânı: İmar Hakkı Aktarımı

Bir taşınmazın imar planında yol, park, okul yahut yeşil alan olarak ayrılması, malik için çoğu zaman uzun ve neticesi belirsiz bir bekleyişin başlangıcıdır. Tapu elindedir; fakat üzerine yapı yapılamaz, satılamaz, satılsa da gerçek değerini bulamaz. İdarelerin kamulaştırma ödeneği yetersiz kaldığından bu bekleyiş kimi ailelerde kuşak değiştirmiştir. Kanun koyucu, 12.12.2024 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7534 sayılı Kanun'la bu tabloyu düzeltmek üzere imar hakkı aktarımını ilk kez genel kanuna, İmar Kanunu'nun 13'üncü maddesine taşımış; 11.09.2025 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle de uygulamanın nasıl yürüyeceği belirlenmiştir.

Uygulamanın mantığı basittir. Kamu hizmetine ayrıldığı için kullanılamayan yapılaşma hakkı, taşınmazın kendisinden koparılıp başka bir parsele taşınır. Kamu hizmetine ayrılan parsel (verici parsel) kamu mülkiyetine geçer; malik ise plan kararıyla belirlenen bir başka parselde (alıcı parsel) pay yahut kat irtifakı edinir. Aktarılan şey metrekare değil, değerdir. Belirtelim ki aktarım, kamulaştırmanın önüne geçen zorunlu bir basamak değildir; arazi ve arsa düzenlemesi ile kamu taşınmazlarından karşılama yolları tükendikten sonra aktarım ile kamulaştırma arasında Yönetmelik bir öncelik sırası öngörmemiştir.

Uygulamanın şartlarına gelince.. 

Öncelikle aktarıma her taşınmaz konu olamaz; Yönetmelik, kamu ortaklık payıyla oluşmuş alanlardan düzenleme yapıldığı hâlde kamu eline geçirilemeyen hizmet alanlarına kadar beş kategori saymıştır. Aktarım, ilgili idarenin il bazındaki yetki alanıyla sınırlıdır ve gerekçeleri ortaya koyan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması şarttır.

İkinci şart muvafakattir. Süreç, malikin yahut hizmetle yükümlü idarenin başvurusuyla başlar. Hem verici parsel malikinin hem de alıcı parsel maliklerinin tamamının aktarıma ve değer tespitlerine muvafakat ettiği bir uzlaşma tutanağı düzenlenir. Kanun'un lafzı zorunlu aktarıma kapı aralarken, Yönetmelik uzlaşmaya dayalı bir model kurmuş ve müesseseyi fiilen ihtiyari hâle getirmiştir.

Üçüncü şart değerlemedir. Aktarıma konu imar haklarının değeri, Sermaye Piyasası Kanunu'na göre yetkilendirilmiş en az iki lisanslı kuruluşun tespitlerinin ortalamasından az olmamak üzere, idarece kurulan kıymet takdir komisyonunca belirlenir. Verici parselde esas alınacak hak, parselin verilemeyen yapılaşma hakkıdır ve en yakın imar parselinin yahut adasının emsalini aşamaz.

Nihayet, aktarımın iki sınırı vardır. Alıcı parselin metrekare birim değeri verici parselinkinden yüksek olamaz; malik daha değerli bir bölgeye taşınamaz. Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı ise her hâlde yüzde otuzu geçmemek üzere artırılabilir. Mülkiyet, alıcı parselde bütün maliklerin muvafakatiyle kat irtifakı kurularak yahut paylar yeniden hesaplanarak tesis edilir.

Kanaatimizce düzenlemenin en sıkıntılı tarafı %45 bedelsiz terk şartıdır. Yönetmelik, aktarımın yapılabilmesi için verici parsel alanının yüzde kırk beşinin kamu hizmet alanına bedelsiz terkini aramakta, aktarımı ancak bu oranı aşan kısım için mümkün görmektedir. Örneğin; Emsali 0,50 olan bir bölgedeki 1.000 metrekarelik parselin aktarıma esas yapılaşma hakkı 500 metrekare iken, terk şartıyla hesap kalan 550 metrekare üzerinden yapılacak ve hak 275 metrekareye inecektir. Oysa bu şartın Kanun'da hiçbir karşılığı yoktur. Kanun'un kesinti aracı olan düzenleme ortaklık payı ise idarenin dilediğince başvurabileceği bir imkân değildir; hangi ihtiyaçlar için kesileceği kanunda sayılmıştır ve bir kez kesinti görmüş parselden kural olarak yenisi yapılamaz. Kaldı ki bu kesintinin meşruiyeti, malike kalan parselin değerinde doğan artışa dayanır. Burada ise malike kalan bir parsel yoktur; taşınmazın tamamı kamuya geçmekte, malik terk ettiği yüzde kırk beş karşılığında hiçbir yarar elde etmemektedir.

Yönetmelik’te %45 terk şartının dışında yine sorun olabilecek noktalar mevcuttur. Aktarımın rızaya bağlı olduğu güvencesi yalnızca yönetmelik düzeyindedir; aynı idarî işlemle geri alınabilecek bir güvence, mülkiyet hakkı bakımından güvence sayılmaz. Yıllarca kısıtlılık altında bırakılmış ve dava açacak gücü kalmamış bir malikin verdiği muvafakat, çoğu zaman gerçek bir tercihin değil çaresizliğin ürünüdür. Değerleme mekanizmasının bütün unsurları idarenin elindedir; kamulaştırmanın aksine, bedele itiraz edenin dava açma külfeti malike bırakılmıştır. Verici parsel üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin akıbeti konusunda mevzuat çözüm sunmamaktadır. Edinilen payın tapu harcından muaf olup olmadığı ile alıcı parseldeki artışın değer artış payına konu edilip edilmeyeceği de belirsizdir. 

Belirtilen eksikler giderildiğinde imar hakkı aktarımı, on yıllardır çözülemeyen kısıtlılık mağduriyetlerini kamu bütçesini zorlamadan sona erdiren bir denkleştirme aracı olabilir; giderilmediğinde ise görünüşte rızaya dayanan, gerçekte ise çaresizliğin ürünü olan yeni bir mağduriyet alanı doğacaktır.

 Web sayfası için (etiket/SEO)

İmar hakkı aktarımı · İmar Kanunu m. 13 · 7534 sayılı Kanun · imar kısıtlılığı · verici parsel · alıcı parsel · emsal artışı · kamulaştırma · kamulaştırmasız el atma · %45 bedelsiz terk · kıymet takdir komisyonu · gayrimenkul değerleme · tapu harcı · değer artış payı · mülkiyet hakkı